薇婭

13.41億元——這是頂流電商主播薇婭被追繳稅款并處罰金的總額。在薇婭所處的全國直播電商大本營——杭州市上城區(qū)，按最新成交均價，這筆巨款可以購買總建筑面積約2.85萬平米的房產(chǎn)。

36氪未來地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介門店及經(jīng)紀(jì)人采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，疫情以來，直播電商迅速崛起帶動的人口凈流入，一度支撐上城區(qū)樓市蓬勃向上。但如直播電商行業(yè)一樣，當(dāng)?shù)貥鞘幸舱诮?jīng)歷一次震蕩。

上城區(qū)的整體房價在今年10月錄得歷史最高水平。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，10月上城區(qū)二手房每平米均價水平為51093元。上城區(qū)內(nèi)集中駐扎直播電商的湖濱、九堡片區(qū)房價也在10月錄得歷史新高，其中湖濱片區(qū)二手房價每平米高達(dá)70723元，相比今年1月上漲13%。

安居客杭州站房產(chǎn)分析師李旭對36氪未來地產(chǎn)作者肯定了電商行業(yè)對片區(qū)房價的帶動力，「電商產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一批收入可觀的網(wǎng)紅主播，他們大多是年輕人，居住需求和買房觀念也有別于傳統(tǒng)家庭，這部分人是杭州很多核心地段高總價的商業(yè)大平層產(chǎn)品的重要去化組成」。

李旭認(rèn)為，直播產(chǎn)業(yè)整體拉升了板塊發(fā)展預(yù)期。位于杭州東部的上城區(qū)九堡板塊由于有著名的四季青等服裝批發(fā)市場，產(chǎn)生了新禾聯(lián)創(chuàng)時尚產(chǎn)業(yè)園、四季青網(wǎng)紅孵化基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投入使用使得區(qū)域內(nèi)匯集了大量主播、MCN機(jī)構(gòu)和直播上下游企業(yè)。

圖源：蘿卜投研

不過，近2個月上城區(qū)的房價出現(xiàn)下跌情況。12月，該地區(qū)二手房均價下跌至48127元每平方米，環(huán)比上月下跌 3.88%。尤其以聚集直播電商為主的片區(qū)表現(xiàn)更明顯：湖濱片區(qū)近2個月呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢，12月房價水平為每平米價格為67919元，相比10月下跌4%；九堡片區(qū)也于11月錄得輕微下跌。

短期下跌表現(xiàn)整體與杭州市場今年表現(xiàn)企穩(wěn)、供大于需有關(guān)，以上城區(qū)為例，即使區(qū)域二手房價在10月達(dá)到歷史最高水平，但同比去年同期僅上漲 1.01%。不論是新房、二手房，都處于「以價換量」的狀態(tài)。

限購也影響了購買力。今年8月，杭州提高了購房資格門檻：非本市戶籍，社保要求由2年提升至4年；落戶未滿5年，需交滿2年社保才能獲得購房資格。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，杭州購房新政主要堵住了“落戶即可購房”這一通道，僅以杭州戶口的人群大致匡算，遷入杭州戶口不足兩年的以及外地人社保滿兩年但不足四年的，數(shù)量至少是百萬級的。

上城區(qū)某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理表示，「購房門檻提升政策帶來的影響需要一段緩沖期，隨著擁有購房資格的人減少，購房需求也有所減少，所以造成了房價下跌。年底將至，上城區(qū)出現(xiàn)個別房東急于賣房情況，兩種情況疊加導(dǎo)致近兩個月上城區(qū)房價下跌」。

在杭州新房市場，購房者也普遍處于觀望情緒狀態(tài)，西湖區(qū)某TOD項(xiàng)目將在年底開盤入市，該項(xiàng)目操盤人員對36氪未來地產(chǎn)表示，項(xiàng)目年初計(jì)劃售價在每平米3萬元左右，但結(jié)合市場現(xiàn)狀、購房者觀望情緒持續(xù)加重，公司預(yù)計(jì)開盤價格每平米給出九折優(yōu)惠。

銀行放貸條件近期普調(diào)，表現(xiàn)為利率水平下降、放款周期縮短，起到了一定的托底作用。上述中介人員表示，「利率高時達(dá)到6.3%-6.4%，放款時間周期長達(dá)3到4個月；而目前銀行利率下調(diào)至大約5.95%左右水平，放款速度有所加快」。

在前述地產(chǎn)項(xiàng)目操盤手看來，杭州是一個“互聯(lián)網(wǎng)思維城市”，一個產(chǎn)業(yè)的興起和變化也影響著板塊相應(yīng)的預(yù)期。

「杭州電商產(chǎn)業(yè)發(fā)展對樓市的影響，其實(shí)早于這波直播電商的興起。」李旭補(bǔ)充道。例如余杭區(qū)未來科技城和濱江區(qū)西興板塊，因?yàn)橛邪⒗铩⒕W(wǎng)易入駐，產(chǎn)生了一大批高收入人群，從而支撐起了周邊樓市成交。

這兩個板塊的房價漲勢也強(qiáng)于以直播電商發(fā)展為主的上城區(qū)。2019年12月，余杭區(qū)未來科技城二手房均價為每平方米29080元、2020年12月每平方米33317元，而在今年12月上升至每平方米41409元，同比去年上漲 22.81%；濱江區(qū)今年二手房的均價也處于一路上漲狀態(tài)，12月達(dá)到每平方米47195元，環(huán)比上月上漲 2.53% ，同比去年同期上漲 19.31% 。

濱江區(qū)二手房價走勢 圖源：安居客

拉長周期看，2018至2020年初，杭州上城區(qū)二手房出售掛牌價指數(shù)經(jīng)歷兩年的平緩滯脹期， 2020年開始上漲，直至最近兩個月有所回調(diào)。

二手房出售掛牌指數(shù)的增長，與疫情后的購房需求恢復(fù)也有著密不可分的關(guān)聯(lián)。李旭表示，疫情對二手房市場的影響催生了一批改善需求，一方面因?yàn)槿藗兙镁蛹抑校庾R到居住舒適度的重要性。上城作為杭州老的主城區(qū)，新房供應(yīng)緊張，二手房市場選擇更多。

在“薇婭事件”之前，直播電商被杭州上城區(qū)官方定義為核心產(chǎn)業(yè)。今年10月，杭州市發(fā)布“打造上城區(qū)為直播電商產(chǎn)業(yè)發(fā)展先行區(qū)”消息。官方認(rèn)為，作為全省直播經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，上城區(qū)成功打造國家電子商務(wù)試點(diǎn)城市拓展區(qū)東方電子商務(wù)園，省級直播電商基地新禾聯(lián)創(chuàng)時尚產(chǎn)業(yè)園、四季青網(wǎng)紅孵化基地等直播電商園區(qū)基地6家，集聚了如涵等知名MCN機(jī)構(gòu)32家、直播電商人才2500余名。

長遠(yuǎn)看，杭州官方規(guī)劃顯示，下一步上城將繼續(xù)為直播電商的上下游企業(yè)搭建平臺、對接項(xiàng)目、共享資源，構(gòu)建直播電商的新型供應(yīng)鏈，持續(xù)做強(qiáng)直播經(jīng)濟(jì)。

李旭認(rèn)為，隨著上城區(qū)定位的明確，整個板塊的基礎(chǔ)建設(shè)及配套也正在逐步完善，目前為止已經(jīng)吸引了例如濱江、綠城、德信等開發(fā)商的入駐。此外周邊明顯變化還有交通更便捷、供應(yīng)鏈更完備。

點(diǎn)評「薇婭事件」，東吳證券分析師吳勁草表示，這打破了頭部主播壟斷的局面，給了非頭部表現(xiàn)、出頭的機(jī)會，促進(jìn)整個行業(yè)良性競爭。未來直播格局可能會朝著類似抖音直播的去中心化，更注重內(nèi)容，而不是僅靠折扣的方式發(fā)展。

作者 | 宋虹姍 薛羽瑄

編輯 | 岳 嘉

本文來自微信公眾號“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姍 薛羽瑄，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。